A pandemia está criando uma especulação própria no mercado imobiliário. Tem sido bem difícil determinar se um imóvel está ou não com um preço justo. Vemos as mais variadas informações: “imóveis estão com preço abaixo do mercado” ou “imóveis de alto padrão começam a ter seus preços reduzidos em função de pouca demanda” ou, ainda, “a tendência é que os preços dos imóveis vão aumentar, por que os compradores têm uma nova perspectiva sobre suas casas”.

É difícil saber, de fato, em quem “confiar”. Este tipo de burburinho pode afetar o mercado? Pode, mas não a ponto de termos uma enorme flutuação de preços.

E, as variáveis em que o preço de um imóvel são realmente embasadas são outras. Para que o valor seja determinado de forma justa, é preciso a avaliação de um profissional, que se norteará pela ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) e pelas normas do Cofeci (Conselho Federal do Corretor de Imóveis).

Mas, é claro, que um imóvel maior valerá mais que um pequeno, ou se ele estiver em uma região nobre da cidade, obviamente, será mais caro que em um bairro ainda em formação.

Quais os critérios que influenciam o valor de um imóvel?

Alguns fatores são, sim, determinantes para se chegar ao valor do imóvel, como:

• Localização: este é um dos pontos principais a serem observados no momento da avaliação. Bairro, condições das vias de acesso, disponibilidade de serviços (mercados, farmácias, escolas, padarias, restaurantes, etc) nas proximidades e se estão perto do centro da cidade são itens importantes que devem entrar na conta. Além disso, é preciso olhar para a vizinhança, por exemplo, você vai visitar um imóvel no sábado pela manhã, tudo silencioso e sossegado. Mas na rua de trás funciona uma escola e no mesmo quarteirão tem um bar. Durante a semana você vai ter barulho de crianças durante o dia e barulho de “festas” e “baladas” durante a noite. Não tão sossegado assim, não é?

• Infraestrutura e características do imóvel: aqui entra o estado de conservação geral para imóveis usados, se há algum dano aparente de estrutura, como rachaduras e desníveis (vale até fazer o teste da bolinha de gude: coloque uma delas no chão e veja se ela rola sozinha), se houve reforma, quem executou (o próprio dono, pedreiros ou empresa especializada?) os padrões de acabamento. Além disso, é preciso olhar a posição da propriedade em relação ao terreno, como posição do sol e declive. Verifique, também, a planta do imóvel, circulação, se ele é bem ventilado, quantidade de janelas e portas. E, se o imóvel for em condomínio, quais os benefícios que você terá e o valor que você terá que pagar mensalmente.

• Preço médio da região: o primeiro ponto é entender que há diferenças de valores para o mesmo bairro, ruas mais tranquilas podem deixar o imóvel mais caro. Por isso, é interessante verificar características semelhantes em imóveis recentemente vendidos e fazer uma média destes valores. E, claro, o que nós falamos antes também deve entrar na conta.

Para terminar

Existem muitos outros fatores que entram na equação: como reformas, o próprio vendedor ou comprador, momento em que a comercialização está acontecendo. Tudo entra como variável de preço.

Mas, fique alerta para dois pontos: tempo que o imóvel está anunciado e discrepância de valor.

No geral, em ambos os casos, pode haver algum problema com a propriedade. Qualquer problema, ela pode ser objeto de disputa judicial, pode ter problemas estruturais, pode estar em área de proteção, ou de alagamento, etc…

Ou, pode estar simplesmente com um valor fora da realidade.

Existem vendedores que “valorizam” demais suas propriedades e não abrem uma brecha para negociação. Então, terão um imóvel sendo vendido por muito tempo.

Os imóveis com valores muito abaixo do mercado podem esconder problemas como os que citamos anteriormente ou o vendedor precisa de dinheiro e aceitará vender o bem por um preço abaixo da média.

O mais importante: quando for avaliar um imóvel, tanto para venda quanto para compra, você deve deixar suas emoções de fora, elas podem atrapalhar.

No mais, VIVA cada momento deste processo!