O Instituto Brasileiro de Economia (Ibre), da Fundação Getúlio Vargas (FGV), lançou em janeiro deste ano o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR) como mais uma opção sobre as dinâmicas de preço do mercado imobiliário.

Na verdade, o IVAR já era calculado anteriormente, mas com uma metodologia diferente: era considerados os preços dos alugueis em anúncios de locação de imóveis, monitorando suas variações. Além disso, era um subíndice do IPC-S e do IGP-M.

Porém, os analistas do Ibre notaram que estes não são os valores efetivos das transações. Outro ponto: o IGP-M era o índice usado para os contratos de aluguel. Porém, com as altas de preço de vários produtos, como combustível e gás, a alta foi de 17,78% em 2021 e de 23,14% em 2020.

Em função desta discrepância de valores, o Ibre buscou alterativas para indexar os alugueis e a saída encontrada foi basear o novo índice nos valores praticados em contrato (novos e reajustes). Porque sabe-se que o anunciado nem sempre é o valor que é fechado no acordo de aluguel.

As amostras de contratos foram colhidas de 4 capitais brasileiras: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre. E a escolha não foi aleatória, é porque a disponibilização de contratas para análise e estudo foi maior nestas cidades. Brasília, Salvador e Recife, que eram consideradas para o cálculo do IPC-S, ficaram de fora.

Agora vem a pergunta: quanto é o IVAR? O acumulado do ano está em queda de 0,61%.

Os economistas da FGV acreditam que a tendência deste índice é aumentar, porque ele foi calculado no período pós pandemia, que afetou profundamente o setor imobiliário. A elevação do desemprego fez com que muitos contratos de locação fossem recalculados. Além disso, a alta da inflação vem reduzindo a renda familiar, portanto, houve uma busca maior por imóveis mais baratos. Tudo isso justifica o baixo índice do IVAR.

Outra justificativa é que a quantidade de contratos analisada para se chegar ao índice foi baixa, por não haver conhecimento por parte das imobiliárias, que não se prontificaram a compartilhar as informações de valores que constam nos contratos de locação. Os especialistas acreditam que, com o tempo, mais imobiliárias se prestarão a fornecer este tipo de informação. Tornando o índice mais próximo da realidade.

Além disso, após o impacto de qualquer mudança, o mercado tende a se estabilizar e encontrar um equilíbrio.

Encontrando este equilíbrio, o índice tende a ser bom para quem está alugando, melhorando os preços praticados, e para quem é dono do imóvel, não tendo o valor do aluguel desvalorizado. No todo, o mercado vai ganhar competitividade, assim, os imóveis tendem a não permanecerem vagos por muito tempo.

Essa fase de transição de mercado é sempre uma excelente oportunidade para investir, porque você consegue aproveitar algumas “brechas” e fazer excelentes negócios! Além disso, imóveis são, por si só, ótimas opções de investimento, porque trabalhamos com a valorização do bem e, independentemente da crise ou da situação do mercado, o imóvel continua a existir.

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